التقنية
التصنيف
الزوار
العائد
عانى «مجمع البحر الأحمر القديم» من تدنّي الإشغال وتَقادُم البنية التحتية رغم موقعه الاستراتيجي على طريق الملك عبد العزيز. قرّرت «رائف للتطوير والاستثمار العقاري» تحويله من مركز تسوق شبه مهجور إلى وجهة ترفيهية مجتمعية تُضاعف الإيرادات وتُطيل زمن إقامة الزائر. يوضح هذا المقال رحلة التطوير التي استغرقت 24 شهرًا ورفعت صافي الدخل التشغيلي (NOI) 170 ٪.
تحليل الوضع القائم
دراسة الإشغال: 28 ٪ فقط من المتاجر كانت عاملة؛ معظمها محلي صغير.
فحص هيكلي: تشققات قصّية في أعمدة الدور الأرضي، ونُظُم تكييف بتقنية R22 المحظورة.
مسح الزوار: المول يُختصر إلى «ممر عبور» دون تجربة مكوث أو ترفيه.
خطة القيمة المضافة
| عنصر | إجراء | أثر متوقّع |
|---|
| إعادة تقسيم المساحات | دمج وحدات صغيرة إلى منصّات تجربة «تسوّق + ترفيه» | جذب علامات إقليمية |
| ترقية الإضاءة | واجهة LED تفاعلية + إضاءة طبيعية عبر فتح سقف Atrium | زيادة زمن الزيارة 25 دقيقة |
| إضافة وظائف | قاعة ألعاب XR وحديقة مطاعم خارجية | التنوّع → نمو الإيراد |
| استدامة | ألواح PV بسعة 1 MW + تشغيل VRF | خفض الطاقة 34 ٪ |
تنفيذ المشروع (Agile Sprints)
تحويل المشروع إلى 10 حزم عمل؛ اجتماع Sprint كل أسبوعين.
تطبيق نمذجة معلومات البناء BIM 7D لربط التكاليف بالجدول.
نظام إنذار مبكر للموردين عبر بوابة سلاسل الإمداد؛ تفادى تأخير الزجاج Low-E الأوروبي.
نتائج بعد الافتتاح التجريبي
| المؤشر | قبل | بعد |
|---|---|---|
| نسبة الإشغال | 28 ٪ | 94 ٪ |
| NOI السنوي | 7.8 ملايين ﷼ | 21.1 مليون ﷼ |
| زيارات شهرية | 90 ألف | 230 ألف |
| معدل إنفاق الزائر | 61 ﷼ | 112 ﷼ |
| كثافة استهلاك الطاقة | 430 kWh/m²·سنة | 284 kWh/m²·سنة |
دروس مستفادة
تجربة الزائر أولًا: السيناريوهات الحرارية والإضاءة رفعت الراحة فزاد الإنفاق.
مرونة التأجير: عقود «نسبة من المبيعات» جذبت علامات عالمية بشروط دخول أخف.
الشراكات الثقافية: تعاون مع جمعية الفن التشكيلي لعروض أسبوعية جذَب جمهورًا عائليًا جديدًا.
الاستدامة تُسوَّق: شهادة Mostadam فضي استُخدمت في الحملات الدعائية وأقنعت مستأجرين واعين بالبيئة.
خاتمة
إحياء المراكز التجارية القديمة ليس ترميم واجهات فحسب، بل إعادة صياغة الوظيفة لتلائم اقتصاد التجربة في المملكة. تسلسل التخطيط القائم على البيانات، والتنفيذ الرشيق، والشراكات المجتمعية يحوّل الأصول المتعبة إلى آلات نقدية مستدامة.
