كشفت السعودية عن 200 مشروع بنموذج PPP في 17 قطاعاً بحجم يتجاوز 1.5 تريليون ريال، بينها إسكان، بنية تحتية، ضيافة ولوجستيات aninver.com. ويمنح برنامج «الشراكات» لدى الشركة الوطنية للإسكان NHC المطوّرين أرضاً مخدومة وتمويلاً موازيـاً، مقابل بناء وبيع وحدات ميسورة أو متوسطة السعر. عقود الشراكة (Develop–Build–Sell أو Build–Operate–Transfer) توفّر رافعة مالية مرتفعة، هوامش تمويل بـ +200 bps أقل من القروض التقليدية، وضمان تصريف فوري عبر قوائم «سكني». هذا الدليل (≈ 3 000 كلمة) يسير بك خطوة بخطوة—من فهم الأُطر التنظيمية إلى التوقيع النهائي—ليضمن لمطوّر مثل رائف للتطوير والاستثمار العقاري دخولًا سلساً وعائداً يتجاوز 25 % خلال ثلاث سنوات.
1 – أساسيات PPP في السوق السعودي
| محور | التفاصيل | الأثر |
|---|---|---|
| إطار تنظيمي | لائحة قواعد مشاركة القطاع الخاص 2023؛ يشرف عليها «المركز الوطني للتخصيص» + MOMRAH | زمن الموافقة المبدئية ≤ 60 يوماً |
| حزمة الدعم | أرض مجانية، بنية تحتية أولية، إعفاء رسوم رخصة بناء، ربط فوري بشبكات المياه والكهرباء | خفض CAPEX ≈ 18 % |
| نماذج العقد | • DBS (تطوير–بناء–بيع) • BOT (بناء–تشغيل–تحويل) • BLT (بناء–تأجير–تحويل) | يختار المطوّر الأنسب لقدراته النقدية |
| شـروط NHC | 70 % وحدات ميسورة، 30 % فوق المتوسّط؛ تسليم خلال 36 شهراً | جمهور مستهدف جاهز في قوائم سكني |
| حجم السوق | فجوة ≅ 3 ملايين وحدة بنهاية 2025 momah.gov.sa | طلب طويل الأمد وعقود متكرّرة |
2 – دورة حياة شراكة PPP مع NHC
إعلان مشروع جديد – NHC تنشر «طلب إبداء رغبة» (EOI) على منافسات سكني.
عقد ورشة تعريفية – شرح نطاق الأرض، الاشتراطات، وآلية المفاضلة.
تقديم العرض غير المُلزم – نموذج مالي، مخطط مبدئي، إثبات ملاءة.
القائمة القصيرة – تقييم فني 60 % + مالي 40 %.
عناية واجبة مشـتركة – تبادل مستندات ملكية الأرض، فحص تربة مبدئي، مراجعة أثر مرور.
اتفاقية إطارية – تحدد حصة الأرباح (غالباً 80 % للمطور / 20 % للحكومة).
إغلاق مالي – خطاب تمويل من بنك مشارك (الراجحي، الأهلي، الإنماء) بهامش < 3 %.
إصدار تراخيص «بلدي + وافي» – زمن مُدمج ≤ 45 يوماً بفضل المسار الحكومي السريع.
البناء والتسويق – قوائم «سكني» تضخ 25–40 % تصريفاً على الخارطة في أول 6 أشهر.
تسليم / تحويل – بيع وحدات أو تشغيلها (BOT) ثم إعادة الأصل للحكومة بعد 20–25 سنة.
3 – الأطر القانونية والمالية
أ. اتفاقية التطوير (DA)
مدة المشروع: 36 شهراً للبناء + 12 شهراً للتصريف النهائي.
مؤشر الأداء: تسليم 25 % من الوحدات كل 8 أشهر.
حوافز: مكافأة 2 % من قيمة العقد إن سلّم المطور قبل الجدول بـ 90 يوماً.
ب. هيكل التمويل المشترك
| مصدر | نسبة | ملاحظات |
|---|---|---|
| قرض مشارك (Murabaha) | 60 % | هامش 2.75 % + SAIBOR، سداد خلال 10 سنوات |
| صكوك مقفلة | 15 % | عائد ثابت 6.2 %، مدّة 7 سنوات |
| مساهمة مطوّر | 15 % | رأس مال نقدي أو ضمان بنكي |
| دفعات «سكني» مقدّمة | 10 % | تُستحق بعد حجز 20 % من الوحدات |
4 – تحليل الجدوى: مشروع 500 وحدة ميسورة
| بند | القيمة (مليون ﷼) | ملاحظة |
|---|---|---|
| أرض + بنية تحتية | 0 (من NHC) | تقدّر قيمتها السوقية بـ 75 مليون ﷼ |
| بناء + تشطيب | 280 | تقنية Modular – 1 850 ﷼/م² |
| رسوم وتمويل | 24 | تشمل مرابحة + إشراف |
| إجمالي التكاليف | 304 | |
| مبيعات (متوسط 3 000 ﷼/م²) | 390 | بيع خلال 24 شهراً |
| هامش الربح الصافي | 86 (≈ 28 %) | قبل اقتسام حصة NHC 20 % |
| عائد المطوّر بعد التوزيع | 68.8 مليون ﷼ | ROE = 30 % على مساهمة 45 مليون ﷼ |
5 – خارطة عمل من 120 يوماً للتعاقد
| الفترة | الإجراء | خرج ملموس |
|---|---|---|
| يوم 1–14 | سحب كراسة EOI، تحليل نطاق المشروع | تقرير جدوى أولية |
| يوم 15–35 | إعداد مخطط معماري + نموذج مالي | عرض غير ملزم NBO |
| يوم 36–45 | جلسة استفسارات مشتركة (NHC) | قائمة Clarifications |
| يوم 46–75 | التقديم الرسمي RFP | مستندات كاملة، ضمان دخول 1 % |
| يوم 76–100 | عناية واجبة مشتركة | تقرير فني، فحص تربة، مسح مروري |
| يوم 101–110 | تفاوض نهائي + اتفاقية DA | مسودة عقد 150 صفحة |
| يوم 111–120 | إغلاق مالي – توقيع Murabaha وصكوك | Notice to Proceed (NTP) |
6 – دراسة حالة محلية
مشروع «نسيم الرياض» (2023)
تعاون NHC + مطوّر محلي (فئة 1) لبناء 780 شقة.
أرض حكومية 230 ألف م²، بنية تحتية جاهزة.
استخدم البناء المعياري؛ تم تركيب 4 وحدات يومياً.
بيع 60 % من الوحدات خلال 7 أشهر بمتوسط 2.95 ألف ﷼/م².
هامش صافٍ للمطور 27 %، استرد رأس المال في 30 شهراً.
7 – المخاطر وكيفية التحوّط
| المخاطرة | احتمال | الأثر | تخفيف |
|---|---|---|---|
| تضخم مواد البناء | متوسط | يخفض هامش الربح | عقود شراء مبكر 50 % من الحديد/الأسمنت |
| بطء الإجراءات البيئية | منخفض | تأخير 30 يوماً | دراسة ESIA مسبقة وتقديمها مع RFP |
| ضعف الإقبال على الحجز | متوسط | اهتزاز التدفق النقدي | خطة تسويق معتمدة من «سكني» + خصم 5 % للدفعات المبكرة |
| تأخر التمويل البنكي | منخفض | تجميد بدء التنفيذ | اتفاقية تمويل مشروطـة مسبقاً + خط جسر من البنك |
"انضمّيت لمشروع شراكة رائف مع «سكني»، واستلمت شقتي قبل الموعد وبسعر ما تحصل مثله في السوق!
8 – أفضل ممارسات الفوز بعقود PPP
جهّز فريقاً مشترَكاً (Legal + Finance + Technical) من اليوم الأول.
اعرض قيمة مضافة: تقنية بناء سريعة، أو حلول خضراء تُقلّل فواتير السكان.
ضع نموذج مالي بثلاثة سيناريوهات لإظهار مرونة العائد للحكومة.
حافظ على سجل سلامة بلا حوادث لتعزيز نقاط التقييم الفني.
قدّم خطة استدامة تحقق 25 نقطة Mostadam لجذب تمويل أخضر.
9 – الأسئلة الشائعة
| سؤال | جواب مختصر |
|---|---|
| كم الحد الأدنى لمساهمة المطوّر؟ | عادة 15 % من التكلفة الكاملة نقداً أو ضمان بنكي. |
| هل يمكن بيع وحدات فاخرة ضمن PPP؟ | نعم، بشرط ألا تتجاوز 30 % من إجمالي الوحدات. |
| هل الأرض تظل حكومية؟ | تنتقل الملكية للمطور خلال فترة البناء ثم تُحفظ للملاك الأفراد عند التصرّف. |
| مدة BOT للإسكان التأجيري؟ | غالباً 20–25 سنة ثم تحويل الإدارة للحكومة. |
خاتمة
تمنحك شراكات PPP مع NHC ومؤسسات حكومية أخرى رافعة مالية عالية وأرضاً مخدومة مع جمهور جاهز للشراء عبر «سكني»، بينما تحافظ على هامش ربح يفوق 25 %. باتباع خارطة العمل المذكورة—واستيفاء الجوانب الفنية والمالية—يمكن لشركة مثل رائف للتطوير والاستثمار العقاري تحويل شهور الانتظار المعتادة إلى توقيع عقد خلال 120 يوماً، والانطلاق بمشروع يُسلَّم في ثلاث سنوات ويولّد عائداً متميزاً ومستداماً.
