منذ بزوغ «رؤية 2030»، باتت المشاريع المتعددة الاستخدامات (Mixed-Use) أحد أهم التوجهات في المشهد العمراني بالمملكة؛ فهي تمزج السكني والتجاري والترفيهي في وجهة واحدة تحقّق تدفّقًا نقديًا متنوّعًا واستدامة حضرية عالية. غير أنّ نجاح هذا النموذج يعتمد أولًا على قراءة جدوى مالية دقيقة — تربط أرقام السوق بالتصميم والتمويل والتشغيل. في هذا الدليل العملي سنفكّ شفرة الجدوى على سبع مراحل منهجية مجرّبة لدى «رائف للتطوير والاستثمار العقاري»، مع أمثلة واقعية وأدوات حسابية تساعدك على التأكد من أن كل ريال يُضَخّ اليوم سيعود غدًا بعائد مضاعف.
جمع بيانات السوق والطلب
• مسح ديموغرافي نصف قطري لمسافة 5 و10 كم حول الموقع (الكثافة السكانية، متوسط الدخل، أنماط الإنفاق).
• تحليل فجوة العرض: نسبة التجزئة للفرد m²/hab و أسِرّة الفنادق مقابل متوسط المدن النظيرة.
• تتبّع مؤشرات نشاط: إشغال المكاتب، معدّل دوران المحلات، نمو تطبيقات التوصيل في المنطقة.
→ مخرَج رئيسي: تقدير طلب سنوي قابل للالتقاط لكل استخدام (سكن / تجزئة / ضيافة / مكاتب).
تخطيط البرنامج المساحي الأوّلي
• توزيع المساحات بناءً على معاملَي «الأولوية الربحية» و «الأولوية المجتمعية».
• اختبار سيناريوات: زيادة 10 % مساحات تجزئة يقلّل الـ IRR 1.2 نقطة، بينما إضافة أبراج فندقية صغيرة يرفع الدخل التشغيلي 8 %.
• اعتماد معامل مرونة يسمح بإعادة تخصيص 15 % من المساحات أثناء التصميم التفصيلي دون كسر التوازن المالي.
تقدير التكاليف الشاملة (CAPEX)
| بند | معيار تسعير | قيمة متوسطة في 2025 |
|---|---|---|
| إنشاءات خرسانية | 1 550 ﷼/م² | 620 مليون ﷼ |
| تشطيبات فندقية 4★ | 3 100 ﷼/غرفة | 155 مليون ﷼ |
| أعمال خارجية وطرق | 420 ﷼/م² أرض | 68 مليون ﷼ |
| رسوم وخدمات | 8 % من الإنشاء | 68 مليون ﷼ |
| احتياطي طوارئ | 7 % من الكل | 64 مليون ﷼ |
| إجمالي CAPEX ≈ 975 مليون ﷼ |
نمذجة الإيرادات (OPEX & NOI)
• إيجار سكني: متوسط 88 ﷼/م² شهري، نسبة إشغال مستهدفة 92 %.
• إيجار تجزئة: 275 ﷼/م² شهري، تصاعد سنوي 4 %.
• إيجار مكاتب: 160 ﷼/م² شهري، حوافز مجانية 2 شهر عند التوقيع.
• ضيافة: متوسط سعر غرفة 520 ﷼، إشغال 65 %.
→ صافي الدخل التشغيلي المتوقع بنهاية العام الثالث: 124 مليون ﷼.
مؤشرات الجدوى الرئيسية
| المؤشر | القيمة | معيار القبول |
|---|---|---|
| معدل العائد الداخلي (IRR) | 19.6 % | ≥ 18 % |
| صافي القيمة الحالية (NPV) عند 10 % خصم | +312 مليون ﷼ | > 0 |
| معامل تغطية الدين (DSCR) | 1.37 | ≥ 1.25 |
| فترة الاسترداد | 6.4 سنة | ≤ 7 سنوات |
تحليل الحساسية والمخاطر
• رفع تكلفة البناء 10 % يخفض IRR إلى 17.2 % — مقبول إذا عُقدت عقود سقف أسعار مع المقاولين.
• هبوط إشغال الفنادق إلى 55 % يخفض NPV 50 مليون ﷼ — يمكن تحييده عبر اتفاق تشغيل مُسبق مع سلسلة فندقية.
• تأخير سنتين في البنية التحتية الحكومية يقلّل IRR إلى 15 % — يعوَّض بتدرج الإنشاء على مراحل وإطلاق بيع الشقق المبكرة.
هيكلة التمويل والخروج
• 55 % تمويل بنكي بسايبور + 1.9 %، 25 % صكوك خاصة، 20 % حقوق ملكية.
• آلية إعادة تمويل بعد استقرار التشغيل لاستخراج 30 % من رأس المال الأصلي وتوزيعه على المستثمرين.
• سيناريو خروج أساسي: بيع إلى صندوق ريت محلي بعائد إجمالي 1.4 × خلال 4–5 سنوات.
دراسة حالة مختصرة
«مشروع رائف سنتر – جدة»
• أرض مرفأ قديم – تم تطويرها إلى مجمع سكني-تجاري-فندقي.
• CAPEX = 1.02 مليار ﷼، NOI السنة 4 = 132 مليون ﷼.
• تم بيع البرج الفندقي منفصلًا لصندوق ريت بعد سنتين → استرجع 60 % من رأس المال مع بقاء ملكية السكن والتجزئة.
• IRR الإجمالي للمستثمرين: 22.4 %.
خاتمة
تحليل جدوى مشروع متعدد الاستخدامات هو علم وفن معًا: بيانات سوقيّة رصينة، ونمذجة مالية صارمة، ولمسة ابتكار في تصميم البرنامج المساحي. عندما تلتقي هذه العناصر في خطة واحدة محكومة بمؤشرات أداء واضحة، يتحوّل المشروع إلى ماكينة عوائد مستدامة توازن بين المخاطرة والربحية وتضيف قيمة حضرية حقيقية.
