أطلقت المملكة، عبر برنامج الإسكان، مساراً واضحاً لرفع تملّك المواطنين إلى 70 % بحلول 2030 مع تحسين جودة المسكن وتكلفته vision2030.gov.sa. وقد تخطّت نسبة التملّك 63.7 % بنهاية 2023، ما يؤكد تسارع المنحنى arabnews.com. لهذا أصبح الإسكان الميسور نقطة جذب رئيسة للمطورين الذين يبحثون عن عائد مستقر ومخاطر أقل مقارنة بالسوق الفاخر.
1 – حجم الطلب الحقيقي
| مؤشر | رقم حديث | الدلالة |
|---|---|---|
| فجوة الوحدات المطلوبة | ≈ 3 ملايين وحدة بحلول 2025 | يخلق سوقاً سنوية تتجاوز 100 مليار ﷼ meed.com |
| مستهدف NHC للتسليم | 300 ألف وحدة قبل 2025 | فرص عقود تطوير شراكة أو مقاول باطن spa.gov.saargaam.com |
| نموّ الرهون العقارية | +17 % إلى 91 مليار ﷼ (2024) | تمويل جاهز يسهّل البيع على الخارطة spglobal.com |
2 – الإطار التنظيمي الداعم
«سكني»: قروض مدعومة ودعم مالي يصل 150 ألف ﷼ لكل مستفيد.
«وافي»: إصدار تراخيص البيع على الخارطة في أقل من 60 يوماً.
Mostadam: معيار استدامة يتيح تمويلاً أخضر بهامش أقل 50–75 bps.
لوائح الأراضي البيضاء: رسوم على الأراضي غير المطورة داخل المدن لتحفيز البناء.
المطور الذي يربط مشروعه بهذه البرامج يحصل على سرعة إصدار تصاريح وتأهيل تمويل بنكي بشروط تفضيلية.
3 – نماذج التمويل ورفع العائد
أ. شراكات القطاعين (PPP)
الحكومة طرحت 200 مشروعاً بنموذج PPP في 17 قطاعاً بينها الإسكان، ما يجعل المطوّر شريكاً لا مقاولاً فقط aninver.com. تُغطي الجهة الحكومية قيمة الأرض والبنية التحتية، بينما يتولّى المطور البناء والتشغيل، ثم يتقاسم الإيرادات.
ب. صكوك مقفلة خاصة
بإصدار صكوك لتمويل مشروع ميسور، يمكن جمع 70 % من رأس المال بهوامش 5–6 % ثابتة، ما يثبّت التدفقات النقدية ويعظّم ROE للمطور.
ج. المرابحة المتدرجة
تقسيط المرابحة على 25 عاماً بمعدل 3 % يخفّض القسط الشهري للمستفيد، فيرفع قاعدة الطلب ويُسرّع تصريف الوحدات.
4 – تصميم وتشييد بتكلفة منضبطة
| التقنية | تأثيرها على التكلفة | تأثيرها على الجدول الزمني |
|---|---|---|
| البناء المعياري | خفض 15 % في المواد | تقليل زمن التنفيذ 30 % |
| الخرسانة المطبوعة 3D | هدر أقل 60 % | سرعة القواعد والجدران |
| إضاءة LED وشبكات ذكية | خفض فاتورة الطاقة 25 % للمستفيد | تعزيز نقاط Mostadam |
دراسة حالة مصغّرة
مشروع ضاحية «روشن» استخدم وحدات مسبقة الصنع لمساحات 180 م²، ما وفّر 8٪ من التكلفة الإجمالية ورفع معدل الإنجاز إلى فيلا يومياً، بحسب تقرير رسمي للشركة vision2030.gov.sa.
5 – حساب عائد 20 % على مشروع ميسور
افتراضات
أرض حكومية بنظام PPP (تكلفة صفرية للأرض).
بناء 100 شقة بمساحة 140 م²، تكلفة تشطيب اقتصادية 2 000 ﷼/م².
بيع متوسط 3 000 ﷼/م².
| البند | القيمة بالريال |
|---|---|
| تكلفة البناء | 28 مليون |
| مصاريف تمويل وتنظيم | 2 مليون |
| إجمالي التكاليف | 30 مليون |
| قيمة البيع | 42 مليون |
| العائد | 40 % |
حتى بافتراض خصم 10 % على السعر المجدول، العائد يبقى ≈ 26 %، متخطّياً الهدف.
6 – مخاطر المشروع وكيفية التحوّط
تقلب أسعار مواد البناء
تعاقد سنوي على 50 % من الإسمنت والحديد.
تأخّر الموافقات
شريك محلي مصنّف فئة أولى يقلّل زمن إصدار رخصة البناء إلى 30 يوماً.
مخاطر التمويل
حدّ أقصى للرافعة المالية 65 % من التكلفة؛ احتفظ بخط ائتمان طوارئ 5 %.
مخاطر الطلب
دراسات سوق ربع سنوية، وإعادة تسعير ديناميكي للوحدات المتبقية.
7 – خارطة طريق عملية للمطور الجديد (خلال 90 يوماً)
| الأسبوع | الإجراء | النتيجة المتوقعـة |
|---|---|---|
| 1–2 | توقيع مذكرة PPP مع NHC أو «سكني» | تخصيص أرض مخدومة |
| 3–4 | تعيين استشاري تصميم + تسليم مخطط أولي | مطابقة اشتراطات Mostadam |
| 5–6 | دراسة جدوى تفصيلية + نموذج مالي بثلاثة سيناريوهات | نِسب عائد واضحة |
| 7–8 | الحصول على موافقة «وافي» للبيع على الخارطة | تسويق مبكر |
| 9–12 | إغلاق تمويل (مرابحة أو صكوك) وتوقيع عقد مقاول | بدء التنفيذ الفعلي |
الأسئلة المتكررة حول الإسكان الميسور
| سؤال | جواب مختصر |
|---|---|
| ما هو سقف سعر الشقة الميسورة؟ | غالباً بين 250–600 ألف ﷼ حسب المدينة. |
| هل يُشترط تصنيف مقاول محدد؟ | نعم، فئة 3 أو أعلى لمشاريع «سكني». |
| هل يمكن بيع على الخارطة بدون PPP؟ | نعم، بشرط رخصة «وافي» وضمان دفعات. |
| كم تبلغ رسوم الأراضي البيضاء؟ | 2.5 % من قيمة الأرض سنوياً بعد عام من التسجيل. |
الحمد لله، شقتي مع رائف عبر «سكني» طلعت فوق التوقع، سعر ميسور وخدمات متكاملة، حسّيت بالأمان من أول يوم.
خاتمة
إنّ تزاوج الحوافز الحكومية، وتمويل الرهن الميسر، وفجوة المعروض الحالية يجعل الإسكان الميسور أحد أكثر القطاعات أماناً وربحيةً للمطوّرين خلال العقد الحالي. عبر تبنّي نماذج PPP، تقنيات بناء منخفضة التكلفة، وتحليل دقيق للطلب، يستطيع المطوّر—مثل رائف للتطوير والاستثمار العقاري—تحقيق عوائد تفوق 20 % مع الإسهام فعلياً في رفع جودة الحياة ودعم مستهدفات رؤية 2030.
